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北京新年首批土地仍“竞自持”

北京新年首批土地仍“竞自持”

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北京新年首批土地仍“竞自持”

  土地市场的变化历来是楼市动向的风向标。北京规划和国土资源管理委员会官方网站1月5日挂出了2017年首批出让土地,3宗土地均延续了2016年末的“限房价竞地价”及竞报自持面积比例以及设计方案的模式。业内人士称,去年底多块出让土地开发商均以“全部自持”的方式取得曾引发市场“算不过来账”的争议和质疑。随着该土地政策再度来袭,开发商经过当初的“冲动”后,是否还会延续此前的“抢食”模式,有待市场解疑。


  门头沟高价地入市


  根据北京市国土局网站,新挂出的地块分别位于门头沟区潭柘寺镇、房山区西潞街道和平谷区金海湖乡韩庄村。其中,门头沟区潭柘寺镇地块最为引人注意。该地块规模最大,起始价高达57亿元,起始楼面价约2.4万元。按照要求,该地块中商品住房销售均价不超过4.48万元/平方米,且最高销售单价不得超过4.7万元/平方米。


  门头沟潭柘寺宗地限定商品住房销售价格并设定土地合理上限价格,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。本次出让宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例,当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时,转入投报自持商业(含办公)用房面积比例程序。若在投报商业(含办公)用房自持面积比例阶段有两个或两个以上的竞买人将自持面积比例投报为100%,现场竞报程序停止,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。


  根据克而瑞北京机构的分析显示,受2016年门头沟商品住宅成交量和价格上涨,以及门头沟WSD概念的提出和地铁S1号线的规划并全面动工等利好因素影响,本轮门头沟地块很有可能会突破57亿元大关,成为北京新的标志性高价地块。但业内人士分析,政府出台的限制房价等各种措施,使该地块即使拍出高价,对周边地块商品房价格造成实质性冲击的影响可能也会减小。


  与门头沟地块类似,房山区西潞街道和平谷区金海湖乡韩庄村出让宗地均限定商品住房销售价格并设定土地合理上限价格,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场竞报企业自持商品住房面积(不含无偿还建的居住回迁房)比例程序。同时,本次出让宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例,当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。


  稀缺的土地


  北京土地供应下滑的态势已奠定。据亚豪机构数据显示,2016年北京公开土地市场共实现土地成交44宗,相比去年减少66宗,也创造了自2004年北京土地市场全面实施“招拍挂”之后的新低。44宗土地建设用地面积合计464.88万平方米,同比减少37%、54%,土地出让金合计852.51亿元,同比减少62%。


  其中,住宅类用地仅实现成交15宗,相比去年减少了35宗,这一数量同样创造了全面招拍挂以来的新低。15宗宅地建设用地面积合计99.07万平方米,规划建筑面积219.93万平方米,同比分别减少了77%、75%,土地出让金合计525.33亿元,同比减少了64%。


  2016年北京仅年初、年中和年末有少量住宅用地供应,中间甚至一度有超过5个月完全没有住宅用地新供。


  但地价则涨势凶猛。从7宗地块纯商住宅部分的实际楼面价来看,朝阳区驼房营地块楼面价高达5.5万元/平方米,大兴、门头沟、顺义3宗地块均超过4万元/平方米,昌平南邵2宗甚至远郊区延庆楼面价均超过3万元/平方米,让业内人士也大叹看不懂。


  亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,数量少而价格高,再加上各类政策性住房产品的挤压,使得未来北京住宅市场新盘供应将呈回落态势。


  拿地规则之变


  竞自持面积成为北京土地市场供应的一道新风景。而经过此前短暂的沉淀期,新一轮自持面积地块的入市能否引来房企争抢成为新看点。


  2016年底,北京首次出现自持纯商住宅,海淀北部及大兴黄村等4宗土地其中纯商住宅部分竞为自持,自持部分规划总建面50万平方米。


  亚豪机构营销总监郭毅表示,鉴于土地资源的不可再生性,在经历了多年的规模化开发之后,北京土地供给稀缺的现状仍将长期持续,开发商手中持有大量现金,却苦于地寡且贵。房企争抢自持面积用地也是无奈之举,然而拿地企业面临的后市风险不小。


  另有业内人士分析,竞自持面积原是调控后土地市场“限房价、竞地价”之下的辅助手段,但市场特殊性使得这一辅助手段喧宾夺主。土地供应的极度稀缺,使得每一宗住宅用地都成为必争之地,很多房企也在并未形成明确商业模式的前提下不计后果拿下自持地块。


  中原地产首席研究员张大伟则认为,从历史上来看,2011年后的高价地块,能够销售痛快的不多见。对于房企来说,过去一年抢了地王的,很可能要付出站岗几年的代价。企业提出的“众筹”模式也存在操作难度,“自持”地块将在今明两年接受市场大考。


  随着竞自持面积的政策地块再度上市,开发商“冲动”之后,是否还会延续此前的“抢食”模式,将有待进一步观察。

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