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农民住房财产权如何抵押

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由于种种原因,目前农民住房财产权抵押贷款面临一些问题。要解决这些问题,就不能回避当前农村宅基地管理的相关难题。 1010.jpg农民住房财产权抵押面临的困难住房财产权和宅基地使用权不能独立抵押。《物权法》第184条和《担保法》第37条均规定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”,而《物权法》第182条规定“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。”显然,农房抵押时,住房财产权和宅基地使用权不能独立抵押。住房财产权价值评估困难目前农村住房市场采取的评估方法为成本法,即用重置价格减去折旧。这种评估方法在农村征地拆迁中被大量使用,不符合规范却相对简便,但问题是成本法并不能与估价目的相适应。此外,宅基地使用权的价格评估有一定难度。由于宅基地的无偿性,集体内部成员间流转时,宅基地使用权的价格理论上是零。只有当农户将宅基地退给集体,并且集体(或政府)愿意为此给予补偿时,宅基地使用权的价格才能体现。因此宅基地使用权的价格具有很大的不确定性。抵押物处置困难。《房屋登记办法》规定:申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,房屋登记机构应当不予办理。国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。因此,农民住房作为抵押物处置时,受让范围非常有限。即便在有限的集体经济组织范围内,金融机构处置抵押物也面临困难。碍于邻里间的感情,很少有村民愿意购买被拍卖的房屋。综合考虑,农民住房财产权抵押违约后的处置和清偿成本较高,这会在很大程度上影响金融机构的供给意愿。 t01e99b6323b33d37c2.png开展农民住房财产权抵押贷款的政策建议完善相关法律法规。《关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,但相应的法律法规还没有调整。建议尽快修订《物权法》《担保法》等相关法律法规,尽快出台《农民住房财产权权抵押管理办法》等法律文件,明确财产权抵押担保过程中各方的权利和义务,为农民住房财产权抵押贷款等金融创新提供法律保障。改革完善宅基地制度,建立农民住房交易市场。农村宅基地是一种用益物权,即农村居民对宅基地拥有占有、使用、收益的权利,而实际上目前农村居民对宅基地只有占用权和使用权,却没有收益权。当前,亟须改革集体经济组织成员无偿取得宅基地制度,还权赋能,使宅基地真正成为农民的财产权,完整体现农村宅基地的用益物权属性。同时,要完善农村宅基地流转机制,建立规范的农民住房交易市场,放宽市场准入机制,探索非集体经济组织成员有偿使用宅基地制度,增加市场活力,提高土地利用效率。健全贷款保障机制。多部门协同推进试点工作。农民住房财产权抵押涉及金融、农业、国土、财政等众多部门,需要各部门加强沟通、协商、协调,循序渐进审慎稳妥的推进住房财产权抵押贷款试点工作。可以从开展宅基地制度改革,构建规范的农村住房财产权交易市场着手,在此基础上,先从信用环境好,农民住房流转活跃、规范及农民住房财产权抵押融资意愿较强的地区开展试点探索。1444288443_97783.jpg


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