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农村土地流转价格分析 流转价格地区差异大

来源: 价格月刊
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农村土地流转价格是影响土地流转顺利进行的重要因素,它受自然因素、社会因素及流转主体自身因素的影响。目前,我国农村土地定价理论尚不完善,未能综合考虑所有因素,使得在土地流转实践中流转价格存有许多问题。为解决农村土地流转价格问题,政府要加强土地流转信息的传递、完善监督机制,立足政府引导、增强农户法律意识,增加土地流入方利益、建立合理的土地流转价格机制以及完善土地流转价格评估体系、实行分批流转。

一、引言

我国实行家庭联产承包制, 极大地激发了农民的生产积极性, 在农业快速发展、农民收入提高的同时, 也存在着土地细碎化、小规模分散的缺陷。土地细碎化降低了土地利用效率, 导致农产品价格偏高, 有人认为我国粮食价格比国际市场平均价格高出50%, 棉花、油、糖、肉等基础农产品价格也持续倒挂, 使我国农产品没有市场竞争力。进行土地流转, 实现农产品集约化经营是解决这个问题的重要举措。然而, 只有合理确定土地流转价格, 才能促进土地健康、快速流转。因此, 要全面考虑影响土地流转价格的因素, 解决目前土地流转价格存在的问题, 促进土地流转。

二、影响土地流转价格因素分析

农村土地价格受气候、土壤厚度等自然因素和社会经济发展水平、政府政策等社会因素的影响。农村土地流转价格是指土地流转时流入方给流出方的金额, 它有别于农村土地价格, 不仅受自然因素和社会因素的影响, 而且受农户自身因素的影响。因此, 影响农村土地流转价格因素可归结为以下三大类。

(一) 自然环境因素

影响农村土地价格的自然环境因素很多, 包括土壤、气候、水文、地形、污染程度等。土壤中水分、养分、空气、热量、土壤层厚度、酸碱度等因素越适宜植物生长, 土地价格越高。其中气候直接决定着农作物种植经营方式, 其经营方式不同, 种植农作物所获得的收益不同, 农村土地价格也不同, 比如农作物一年多熟地区的经营收益大于一年一熟地区, 相应的农村土地价格更高。水文是指地表水状况, 它通过影响土壤质量来影响农作物产量, 进而影响农村土地价格。地形会影响土地的开发成本和种植农作物的类型, 开发成本越小, 适宜种植农作物收益越高, 土地价格越高。农村土地污染程度不同, 所生产的农作物产品质量存在差异, 土地价格存在相应的差异。我国自然条件好的农村土地, 比如近郊村、水库下游农村土地流转价格相对较高, 每公顷年租金为7500元~12000元, 而山区、边远乡村农村土地自然条件较差, 流转价格每公顷年租金仅为3000元~4500元。

(二) 社会因素

社会因素分为国内因素和国际因素。国内影响因素主要包括:经济发展水平、农业生产技术水平、人口密度、受教育程度、国家政策、交通状况等都会影响农村土地价格。随着经济的快速发展, 农产品需求不仅表现在食用上, 饲料使用、酒精和淀粉等工业深加工所占比重逐步增加。经济发展水平提高, 社会总需求增加, 工业深加工、禽畜饲养等行业纷纷扩张, 对农产品的需求增加, 导致农产品价格上涨;经济发展水平下降, 社会总需求下降, 工业深加工等行业发展前景黯淡, 对农产品需求降低, 导致农产品价格下降。因此, 经济发展水平会影响农产品价格, 进而影响农村土地价格变动。农业生产技术进步将提高农产品的产出率并减少生产成本的投入, 增加农产品种植净收益, 进而提高农村土地价格。人口密度越高, 对农村土地的需求越大, 农村土地价格越高。农民受教育程度越高, 进城务工机会越多, 对农村土地的需求越少, 农村土地价格越低。国家政策变动, 如征收某个地区的土地、减少农产品进口、农产品保护价收购、严守耕地红线、保护优化粮食产能等都将直接或间接提高该地区农村土地价格。交通的便利程度会直接影响该地区能否进行机械化耕作, 机械化耕作会降低农产品生产成本, 提高农产品净收益, 从而提高农村土地价格。国际影响因素主要包括:经济发展水平、农业生产技术水平等。国外经济发展水平提升, 农产品价格上涨, 国内农产品进口减少, 出口增加, 农产品需求增加导致农村土地价格上涨。国外农业生产技术水平也会通过影响国内农产品进出口间接影响国内农村土地价格。

(三) 农户自身因素

农户自身因素会直接影响农村土地流转价格, 如农民年龄、农户家庭人口构成、农户离城镇距离、农民受教育程度、农户种植农作物收入占总收入比重等。农民年龄越大, 进城务工能力越低, 种植农作物维持收入的可能性越大, 而且年龄越大越依恋故乡土地, 农民将土地流转出去的意愿越低, 土地流转价格将会增加。农户家庭老人和小孩较多时, 中年人特别是中年妇女只能在家一边种地一边照顾家人, 如果将土地流转出去, 整个家庭将会失去一部分收入, 这种情况下农户将土地流转出去的意愿较低, 土地流转价格较高。农户离城镇距离越近, 就业机会越多, 对土地的依赖性越小, 将土地流转出去的意愿越大, 土地流转价格一般越低。农民受教育程度越高, 从事二三产业的可能性越大, 其收入远大于种植农作物所获取的收入, 这时农户更愿意将土地流转出去, 土地流转价格降低。农户种植农作物收入占总收入比重越大, 说明种植农作物对该农户家庭维持生计的重要性越大, 农户将土地流转出去将丧失一大部分收入来源, 所以将土地流转出去所需要的补偿越多, 土地流转价格越高。

三、农村土地流转价格存在的问题及原因分析

根据土地流转过程中的实际交易价格、农户对土地流转的了解程度、土地流转的监管制度、土地流转的区域差异等, 进一步分析农村土地流转价格存在的问题及原因。笔者主要从农村土地流转实际价格低于理论价格、农村土地流转价格较为随意、农村土地流转价格过低、农村土地流转价格地区差异较大等四点进行分析。

(一) 实际价格低于理论价格

理论上农村土地流转价格是指农户承包土地种植农作物能带来的收益, 土地流入方为了取得土地经营权, 需要向土地流出方支付的金额。然而, 在实际交易过程中, 土地流入方向土地流出方支付的价格往往低于该理论价格, 农村土地流转的实际价格是土地流入方为取得土地经营权向土地流出方实际支付的金额。农村土地流转实际价格一般由流转双方所在的村集体组织协商确定, 并标注在土地流转合同中。

农村土地流转实际价格低于理论价格的原因很多:第一, 农村土地流转信息不对称, 流出方是分散的农户, 所获取的土地流转信息少于土地流入方, 在协商土地流转价格时处于弱势一方, 故流出方获得的实际价格低于其应获得的理论价格。第二, 现实中控制农村集体土地产权的是村干部, 他们为了私人利益, 会逼迫农户进行土地流转, 或在农民不知情的情况下, 私自将村民土地经营权低价流转给那些资金雄厚的大老板, 使农村土地流转实际价格低于理论价格。第三, 农村土地流转的理论价格计算方法很多, 比如现行市价法、重置成本法、收益净现值法等, 其中普遍使用的计算方法是收益净现值法。土地流入方将零散土地聚集到一起, 实现机械种植, 提高种植效率和规模效益, 所获利润较多, 用收益净现值法计算的理论价格较高。但土地流入方购买土地经营权就是为了获取收益, 没有收益, 也就不存在土地流转了, 农村土地流转理论价格必然高于实际价格。

(二) 流转价格较为随意

在农村土地流转过程中, 流转价格随意性较大。有些农户进城务工工资高于种植农作物的收益, 他们的农田即使不流转出去也会撂荒, 秉着“不种地, 流转出去, 多少还有点收入”的想法, 对流转价格比较随意。一是流转时间不长, 一般为一到两年;二是单个农户所拥有的土地不多, 流转规模不大;三是亲朋好友间流转, 出于人情, 不便收取过高的租金。进行土地流转时只是流转双方事先商量一下价格, 基本不咨询土地价格评估机构, 也不经过中介的协调, 没有签订正规的书面合同。这样容易损害农户利益, 流入方有可能最终不给或少给租金, 流出方利益受到损害还没办法维权。流转价格比较随意也容易引起土地纠纷, 不利于土地流转的顺利进行。

流转价格较为随意的原因在于:首先, 政府土地流转宣传不到位, 农户不了解土地流转, 更别说知道科学合理的流转价格, 加之当地缺少土地资产评估机构, 农户没法咨询, 只能凭经验双方商议一下。其次, 农户获取外界信息能力较弱, 并不了解土地流转中介可以帮助确定合理的价格以及签订正规合同, 加上中介收费普遍较高, 农户小规模流转, 他们觉得经过中介不划算, 宁愿选择双方私下协商。再次, 农户文化水平不高, 法律意识淡薄, 不知道采取法律手段保护自己权益的必要性。最后, 目前我国没有一套完整的土地价格评估体系, 影响土地价格因素较多, 且每个地区影响土地价格的变量不同, 这些导致农民对合适的租金没有一个准确评判。

(三) 流转价格过低

在农村土地流转过程中, 往往存在土地流转价格远低于种植收益的情况。许多地方出现土地自然生产、抛荒, 还有不少村民遭遇“价钱圈套”, 大量土地被低价流转, 甚至出现无偿赠送土地经营权竟然无人接收的情况, 土地流转价格极低。根据《安徽日报》报道, 皖中某县农村土地年租金才3900元/公顷, 约为种植收益的1/3。

我国土地资源稀缺, 人口基数大, 土地本该供不应求, 但实际情况与之相反。导致土地供过于求, 低价流转的原因是:从事农业生产的收益低, 机会成本高, 农户宁愿选择进城务工;农作物生产与气候、病虫害等因素息息相关, 洪涝、干旱、病虫害爆发等会使农作物大量减产, 农民收益低, 即使某年农作物大丰收, 也会因市场上该农作物供给大于需求而价格下降, 农民收益仍然较低。农户遭受“价钱圈套”的原因可能是:政府没有出台指导土地流转价格方案, 许多农户在很早之前就将土地流转给农业大户, 当时签订的合同租金比现在要低, 但随着经济发展, 物价出现上涨, 而农户当时签订的合同中并没有条款规定租金随着物价的上涨而上涨, 相对于现在的物价水平而言, 当初规定的租金就极低了。由于农户已经签订了流转合同, 规定了流转期限, 在该流转期限内, 农户只能按合同规定的流转价格继续执行。

(四) 流转价格地区差异较大

由于全国各地实际情况不同, 农村土地流转的价格差异化较大, 极大地损害了农民的利益。为了更加直观地显示部分省份农村土地流转价格的差异, 笔者根据《2016年度全国各省农村土地流转价格排行榜》公布的数据, 将全国28个省份2016年农村土地流转价格绘制成图1。

农村土地流转价格

农村土地流转价格

图1 2016年我国部分省份农村土地流转价格

从图1可以看出, 我国部分省份农村土地流转价格差异较大, 且总体上呈阶梯状。上海农村土地流转价格最高, 为3240元/亩 (折算为48600元/公顷) , 是价格最低省份江西省的10倍;海南、北京、天津、陕西、山西和四川农村土地流转价格为1000元/亩~3000元/亩;河南、广东、吉林、山东、浙江和重庆农村土地流转价格为600元/亩~1000元/亩;辽宁、新疆、福建、广西、湖北、宁夏、湖南、河北、黑龙江、安徽、江苏、内蒙古、贵州、云南和江西等地农村土地流转价格都较低, 仅仅为300元/亩~600元/亩。

农村土地流转价格地区差异较大的原因在于:第一, 我国不同省份交通、水源以及耕地质量等自然条件不同, 导致农村土地价格不同, 如江西、安徽等省份地处山区, 耕地大多为山地, 开发困难, 种植农作物投入成本高, 交通不便, 故流转价格较低;北京、天津等地交通便利, 海南气候温热、水源充足, 四川盆地耕地集中、便于机械化种植, 这些较好的自然条件导致流转价格较高。第二, 不同省份区位条件不同, 区位条件与土地流转价格呈正相关。上海、北京等地经济发展水平高, 物价水平高, 土地供不应求, 故流转价格较高。河南、广东、浙江等地区位条件比不上北京、上海, 却比贵州、云南、江西、内蒙古等省份好, 土地流转价格也相应低于北京、上海, 高于贵州、云南等地。第三, 我国农村土地流转市场尚未形成规范的价格体系, 没有正规的土地价格评估机构, 在土地价格评估过程中, 容易偏向于考量某一种因素的影响, 而不是综合所有影响因素, 比如受区位条件影响, 对北京、上海等经济发达地区评估偏高, 对贵州、云南等地评估偏低。受自然因素的影响, 对江西、安徽等地评估偏低, 对四川、海南等地评估偏高。第四, 不同省市土地流转规模不同, 流转规模越大, 土地流转价格越高。而土地流转规模受当地农户主体因素的影响, 当地教育水平越高, 农户从事二三产业的可能性越大, 进城务工机会和收益越大, 将土地流转出去的意愿普遍较高, 流转规模越大。一般经济发展水平高的省份, 教育水平越高, 流转规模也越大, 农村土地流转价格就越高。经济发展水平较低的省份, 教育水平也较低, 比如安徽、江西等地, 接受高中以上教育的人数比例远低于经济发达地区, 流转规模较小, 农村土地流转价格较低。

四、完善我国农村土地流转价格的对策建议

现阶段我国农村土地流转价格不合理, 导致土地流转交易难以顺利进行。解决土地流转价格存在的问题, 确定合理的土地流转价格, 对推动土地流转顺利进行, 实现我国农业现代化具有重要意义。在对土地流转价格影响因素和土地流转价格存在问题及原因研究的基础上, 提出如何解决土地流转价格的对策建议。

(一) 加强土地流转信息传递, 完善监督机制, 缩小实际价格与理论价格的差距

土地流转的参与者主要是土地流入方、土地流出方、各级政府以及土地流转中介组织, 土地流转信息在这些参与者之间的传递顺利与否, 直接决定土地流转能否顺利进行。政府可以通过建立土地流转信息网, 将土地流转信息及时有效地传递给土地流出方和土地流入方, 并保证流转双方所得到的信息对称。可以建立土地流转中介机构, 发挥中介对流转主体的指导、协调功能, 同时加强对中介组织的监督与管理, 通过中介将土地流转信息及时、有效、公平地传达给土地流转双方。由于农村土地是集体所有制, 在加强土地流转信息传递的同时, 为了杜绝村干部利用权利强行将土地流转或中饱私囊, 保护农户参与谈判协商的权利以及是否同意流转的决定权, 要采取以下措施:第一, 完善监督机制, 村集体土地流转需要经过绝大部分农户的表决同意, 实现交易信息公开化;第二, 村委会与承包方就土地流转进行谈判时需要有村民代表在场, 杜绝土地流转合同造假现象发生。

(二) 立足政府引导, 增强农户法律意识, 促使土地流转价格规范化

政府引导是推动农村土地流转的前提, 有必要做好以下工作:一是建立土地流转服务平台, 明确土地产权, 健全农户土地产权保障机制, 科学合理地制定农村土地流转价格标准、规范土地流转合同, 免费为农户土地流转提供咨询与合理的权益保障。二是加强农村土地流转信息建设, 积极收集土地流转信息, 通过政府官网、电子政务等互联网平台对外公布本地区土地有待流转信息与流转价格。三是加强土地流转宣传工作, 大力宣传土地流转政策内容, 使农户意识到土地流转是一项国家政策, 土地流转流程和价格都有科学合理的政策指导。四是建立农村土地流转纠纷仲裁委员会和相应的土地流转纠纷调解小组, 及时调解出现的土地流转纠纷, 客观公正地帮助解决纠纷, 保护双方合法利益。同时为了促使土地流转价格规范化, 政府有必要完善土地流转的规章制度, 并向农户宣传, 提高农户法律意识, 引导签订正规的土地流转合同, 将土地流转价格作为条款写进合同中, 切实保护农户合法权益, 减少土地流转纠纷。

(三) 增加土地流入方利益, 建立合理的土地流转价格机制

政府为了增加土地流入方利益, 就要降低交易成本:一是建立土地流转信息发布平台, 及时发布当地有待流转的地块信息和流转价格, 减少土地流转双方搜寻信息的成本。二是每个乡镇都有必要建立土地流转中介机构。三是政府相关部门要不定期对中介机构进行突击检查, 防止中介机构倒买倒卖、与流转主体相互勾结等, 确保中介机构公平公正, 诚信守法。农户或土地承包商流入土地是为了扩大种植规模, 实现机械化种植, 但种植农作物风险大、收益低, 政府为了增加土地流入方的收益, 需要加大农业补贴力度, 并给予外来承包商一定的政策优惠。提高土地流转价格不仅要通过增加土地流入方利益来增加土地市场需求, 还需要建立合理的土地流转价格机制, 政府首先要通过协商、招标、收益现值、价格指数等方式确定土地流转价格;其次要定期公布土地流转指导价格, 根据不同自然因素、社会因素以及流转主体等因素确定相应的指导价格;最后要建立流转价格动态机制, 根据经济发展水平、物价水平等因素合理调整土地流转价格。

(四) 完善土地流转价格评估体系, 实行土地分批流转, 避免发生价格乱象

农村土地流转价格评估是农村土地流转顺利进行的核心, 我国农村土地流转没有一个稳定价格, 很多流转主体缺乏对土地流转价格的认识, 影响了土地流转的顺利进行。我国土地区域因素差异大, 为了避免发生价格乱象, 应在完善土地流转价格评估体系的基础上, 实行分批流转。经济发展水平不同的地区土地流转价格不同, 政府可以先在经济发达地区实行土地流转, 然后再在经济欠发达地区实行土地流转, 避免同一时间市场上土地流转价格差异过大。先在经济发达地区实行土地流转的原因是:经济发展水平高, 就业机会多, 农户流出土地可以快速找到工作, 减少土地流转造成的失业率;经济发达地区经济实力强, 更有能力帮助农户向城镇居民转化, 促进城乡一体化;经济发达地区农户从事二三产业的机会多, 而且从事二三产业的工资高于种植业, 更能帮助流出土地的农户提高家庭收入, 改善生活质量。

作者:高宇 林倩倩 邵周岳

山东财经大学山东省土地调查规划院



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