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“中国房地产之父”孟晓苏解读房产税 为何征、怎么征

来源: 凤凰网财经
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凤凰网财经讯(作者 杨芳)近期,财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明确了房地产税的征收思路,包括立法先行、充分给予地方自主权、降低交易环节税收以及按照房屋评估值征收等。关于房地产税征收问题,自1998年房改以来就呼声不断,近年来,受高房价影响,在多方呼吁下,房地产税提升日程。那么,是否应该征收房地产税?如何征收才合理?房地产长效机制如何建立?12月7日,凤凰财经在第十届国际跨国公司领袖圆桌会议上专访“中国房地产之父"孟晓苏进行解读。

1992年,孟晓苏到中房集团任职,历任中房集团总经理、董事长,在执掌中房集团期间不断推进住房制度改革。1998年,孟晓苏担任房改课题组组长,见证了第一次房改的全部历程。作为房改方案的设计者之一,孟晓苏对中国房地产业发展认识具有很高的权威性和前瞻性。

孟晓苏认为,把房地产税当成一个“物业税”,政府相当于大的物业公司,需要税收收入来维持环境的日常维护,比如修路、基建等,房地产税理所当然应该征收。“其实,房地产税在房改之初就应该征收,难度也比较小,现在虽然难度较大,但作为缺失的一个税种,房地产税迟早都要征。”

孟晓苏建议不应该单纯采用按照评估值办法进行征收,应该“老人老办法、新人新办法”,比如房改房、拆迁房等可以按照购置原值征收。“所有的城市住房,包括农村也都交税。按照房子征税,比如小区三千户,一定是三千个税源,有五套房就交五套。那么,只有一套房怎么办?第二个政策出来了,根据情况退税,让老百姓(58.85 +0.14%,诊股)按照自己家庭情况去退税,家庭情况不是按照人均多少面积,而是根据家庭婚姻状态,有几个孩子、老人赡养和房屋的按揭等。国外房屋按揭的利息就退税,这样也就照顾困难群众,鼓励人们善待婚姻,赡养家庭,而不是像有些政策鼓励人们离婚。”

以下为专访实录:

因为没有房产税,城市建设费用分摊给了两类人

凤凰财经:作为1998年房改制度的设计者之一,近20年了,您怎么评价房改的作用?

孟晓苏: 房改部分好的作用满足了人民群众对住房的需求,同时房改带动了经济发展,比如房改前钢铁产量一年才1亿吨,现在达到8亿吨。另一方面,房改之后,房价确实变高了。

为什么这么高?房改初期房价非常低,用两三万就可以买一套一百多平米的房子,现在北京一套房都值上千万,房价落差空间一部分由于房改造成的,另外一部分因为买房的人承担了所有城市建设费用、拆迁户的拆迁费用等。

中国应不应该征收房地产税?所有城市建设费用部分摊到最后买房人手里,由最终买房的人承担所有成本,这是不公平的,此前已经买房的人也应该一起分摊这个成本,这和开车要交过路费是一个道理。

凤凰财经:所以,应该征收房地产税?

孟晓苏:这是1998年推动房改的原则,房改之前老百姓没有房产,不需要交税,但是房改之后,有房的越来越多,而有一部分人没有房,贫富差距拉开了,这显得不合理,2003年我们向国务院提出了增加一个保有税,同时减少一个流转税的建议。中央十六届三中全会提出了推动城市建设税费改革,时机成熟时,征收统一规范的税。征收保有税,减少有关税费,即流转税。

因为没有征收房地产税,城市建设费用就分摊给两类人,第一是农民,政府通过低价征用了他们的土地,然后再高价拍卖出去,获得高额土地出让金;第二是最后买房的年轻人,开发商拿到地之后建设商品房后,高价卖给购房者,最后买房的年轻人承担了价差。这两类人都是弱势群体,通过不合理的制度将建设费用分摊到了他们手里。

为什么不合理的制度会延续至今?首先过去老百姓没有缴纳房产税的习惯。第二,减税容易,增加税很难。土地差价加房地产税的费用大概占了地方政府收入的60%左右。国外地方政府的税收来源,70%是房产税、地税。

如果在2003年提议时就开始征收这个税,难度还不大,因为房价很低。现在房价高了,摊入房价里的土地成本也高了,操作起来难度有点大。

如有征房产税,政府对土地依赖性就会减少

凤凰财经:您的意思是征收这个税起到了调节收入,促进公平的作用,保护弱势群体?

孟晓苏:这个点很有说服力。还有一个观点,我觉得社会大众也要接受,政府需要税收收入来维持管理和建设。如果没有财政收入,政府哪有钱修路修桥?

凤凰财经:但是目前来看,土地出让金占地方收入很大比例,似乎政府也习惯了土地财政的模式。

孟晓苏:这就是改革换轨的过程,如果有房产税,政府对土地依赖性就会减少,不是一刀切,是此消彼涨的过程。新设立一个税,起步征收比例不一样,我相信今后随着房价会高起来。通过换轨,使房地产行业发展回归正常,使得一些人买房不再承担这么多成本费用,这是很长的过程,但是没有房产税,转轨不可能实现。

我们的房改是从国外学的,但我们的征税思路并没有完全学过来,房地产税改和房改的思想是一脉相承的,仅仅有房改没有税是割裂的,不成系统的。特朗普减税,减的是企业所得税,个人收入所得税,没有减房产税,如果取消了房产税、土地税,地方政府难以为继。国外的政府、管理机构,没有房产税是不可能的。

房地产税不能跟房价波动联系在一起

凤凰财经:目前房价那么高,是否具有可操作性?

孟晓苏:征收房地产税越晚越被动。我认为房产税的出台越来越近,它是个好税,不征税才是错的,这样可以让有三五套甚至八套房的人承担自己房屋周边的维护税,承担城市建设费,而新买房的人不用承担那么多成本。

凤凰财经:但是现在就有分歧,有人期待征收,抑制房价暴涨,也有人认为提高成本反而推高房价?您怎么看,征收房地产税会带来房价的波动吗?

孟晓苏:全世界国家不征房地产税的少,中国是特例,其它国家房价也是该涨涨该跌跌,没有因税受影响。这是一个复杂的过程,不能跟房价联系在一起,应该和物业费连在一起,比如过去中国老百姓不愿意交物业费,结果楼道脏兮兮的,现在老百姓发现了交物业费给物业公司,物业公司会来打扫卫生、绿化、道路照明,维修等,保持环境安静。房产税原理跟物业费是一样的,政府管着整个城市的绿化、环境、城市道路建设等。政府帮管才能保证城市环境优美,地方政府是大物业公司的概念,清楚了交物业费的概念,慢慢就会接受交房产税。

所有的城市住房包括农村都交税按照房子征税

凤凰财经:那么,如果征收,应该如何设定征收规则,既能增加政府收入,又能体现公平调节作用?有说第一套房免征的等。

孟晓苏:有些专家建议,建立全民的住房数据系统,所有人买房都上网,这个很难,婚姻状况变化,买卖交易等都会影响。中国是一个大国,不是一个小国,这不是简政放权,而是加权,我认为这个办法不可取。我觉得学习国外方式就行了,比如首先学他们的征税方式,所有的城市住房,包括农村也都交税。按照房子征税,比如小区三千户,一定是三千个税源,有五套房就交五套。那么,只有一套房怎么办?第二个政策出来了,根据情况退税,让老百姓按照自己家庭情况去退税,家庭情况不是按照人均多少面积,而是根据家庭婚姻状态,有几个孩子、老人赡养和房屋的按揭等。国外房屋按揭的利息就退税,这样也就照顾困难群众,鼓励人们善待婚姻,赡养家庭,而不是像有些政策鼓励人们离婚。具体老百姓退哪套房?比如东城一套、西城一套、海淀一套,老百姓自己选择退,大家都退税,一退全上网了,信息系统就建起来了,退多少再根据政策,有的可能退回全部,有的可能退回一部分,这就把专家头疼的问题解决了,多数国家也是这么做的。

第三应该根据经济适用房、房改房等有所区别对待。第四从小产权房角度,涉及人口两个多亿的70亿平方米小产权房问题怎么解决?过去拿农民土地盖的房称为小产权房,卖给城里人说是违法的,既然没有土地出让金那就多征税,他们也愿意,交税了就合法了,不交税本身也是不合法的。

凤凰网财经:小产权房通过交税来改革?

孟晓苏:小产权不用这种办法解决解决不了。有人认为小产权交土地出让金就可以合法了,交土地出让金难度大不大?实际上,没人愿意交,因为一次性交得比较多,即使收上来,政府该拿走土地出让金吗?农民说这钱是我的,农民早认为卖出去了,现在增加土地出让金,不是让农民找政府制造摩擦吗。

房产税不需要再去搞试点了

凤凰财经:从您的分析来看,征收房地产税有很大必要性,也有很多益处。那么,您对重庆和上海房地产税试点效果,如何评价?

孟晓苏:重庆和上海没有普遍纳税的概念,对全国来说示范意义不大,房产税不需要再去搞试点了,需要国家统一立法,地方分头制定税则,而且这个税则应该是地方政府根据各地的情况来定,定低了,整个城市管理费不足,定高了,老百姓不愿意,就像物业费,要多了老百姓不愿意,要少了保安没了,所以税法一定要有,然后各个地方制定细则。美国各州房产税的规定不一样,可以学习这样的经验。

凤凰财经:比如一个地区可能不是很发达,房子也不是很贵,征收实际带来的地方政府收入其实也不会太多。

孟晓苏:地价低、房价低的地方税需求也少,像北京上海地价高、房价高,将来转化成税收的时候相对也高一些。比如现在北京,别的税收也不少,对土地收入依赖相对来说没那么大,真要推动起来,各地通过正常渠道研究征收。从不征税到征税是一个过程,但是我们制度形成本身滞后了,需要补齐短板。

为什么现在反对房地产税的声音那么大?因为形成了一个既得利益,几乎所有有房的人,面对政府不征税,政府帮你从农民那儿征地,开发商再高价卖给城里年轻人的时候,这个利益集团太大了。

房地产税征收应该“老人老办法,新人新办法”

凤凰财经:财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明确了按照房屋评估值征收思路,您怎么看?

孟晓苏:我原来的意见是按照购置原值征收,我们住房不都是商品房,有房改房、拆迁安置房,按购置原值基本上把原来的拉平了,但是现在看财政部的意见是要按照评估征收。评估会不会让老百姓不好接受?比如有些房子现在值上千万了,按几千万来征有道理,但是按房改房征也有道理。1987年,国务院出台了一个《房地产税法暂行条例》,不过这个针对商业住宅,大概减掉一个20%左右的百分比,再加上土地出让金征收思路。如果房子子女继承了,只要一发生变动,一卖卖两千万,也按购置税征收,只照顾现在“老人”的一代,这样也是一个过渡的方式,这种方式我不好坚持,因为越晚推行,房价增值越高,差异越大,新房可以,老房不好办。中国有话叫老人老办法,新人新办法。至少购置原值对一些非常特殊的房改户、拆迁户是适合的,比如说北京的一个老人,房子现在值一千万,如果按照2%的税率,一年交二十万,一年退休金每月三千块钱,一年四万块钱,肯定是交不上的。

税务局有人主张评估,有的需要评估,比如小产权房,新房就是购置原值了,能够证明购置原值的就按购置原值征,照顾一代人。适当的照顾老百姓的既得利益还是必要的,包括老干部、老职工他们本身收入不高,房子是比工资收入更大的利益财产,适当的照顾利用购置原值来进行征税是合理的,这是改革开放成功的经验。这公平不公平呢?可以说不公平,因为住这么好的房子,现在都上千万了,还按原来的价格交税不公平。也可以说公平,因为他交不起。尊重历史和中国的房屋形成不同的情况来考虑征税,不必强求一律都搞评估。

租售合理比例各城市不一要培育租赁主体

凤凰财经:另外,关于房地产,目前对房地产长效机制的关注度也很高,目前建立购租并举是主要方向,您认为这个方向能让房地产走上健康发展轨道吗?

孟晓苏:非常符合。1998年房改方案就主张两种模式,一种企业开发商,一种政府提供廉租房。后来在租的问题上,长期受到一些模糊认识的干扰出现了只售不租,再加上开发企业急于盈利,没有资金买下房子,政府没有足够的政策措施形成租赁业主主体。租赁主体不光有租户,更重要培育业主,通过供给侧的力量呈现。正因为供给侧出了问题,所以房屋租赁比例很少。当然现在提倡供给侧改革不仅多措并举,还要壮大租赁房供给侧的结构。在国外普遍由社会、居民和社会资金提供的租赁房,且占主导,政府主要还是提供保障房保障低收入群体。所以,要培育租赁主体。

凤凰财经:您认为租售比例多少合适?

孟晓苏:国外有的国家基本上有一些住房拥有力的只有60%,从现在中国城市居民拥有住房的情况看,我觉得不可能有这么多的人把第一套房就作为租赁房,很多可能在有房状态下,还要租房。比如通州有一套,在市中心租一套,在北京租房的人,不一定在家乡没房。

现在租赁房也得恶补一段时间,大规模供应租赁房把原来不足的补上,这段时间的比例不是作为未来长期的比例依据。这个比例有多大?我觉得专家们讨论百分比都不科学,各个城市有不同的情况。比如北京本来租房比例就不少,只要明确了原则,并且用一定的政策扶持租赁就能够让租赁市场比过去有更好的发展。

未来20年,房价上涨是一个趋势

凤凰财经:在这种长效机制的建立背景下,您怎么看未来房价的趋势?很多把房地产比作灰犀牛,您怎么看?

被访者:我认为未来房价还是呈上涨趋势,别把北京房价跟美国小城市比,把北京房价和印度大城市比还差一半呢。泡沫问题大家吵了也有20年了,这么多年也没破灭过。大家都认为它是灰犀牛的时候,就不会是灰犀牛了,这些强加到中国房地产头上的问题都没有太多依据。中国的房地产市场发展,带动了中国房改以后的经济发展,未来中国老百姓的住房还没有满足,包括大量的农村居民进城,又需要新的租房,所以不能够把得老年病的判断过早的用在中国20来岁年轻人的身上,中国房产到现在才20多年。从房价来看,虽然说各个城市有点波动,有向下的波动,但是整个来说是上涨的,全国来看是上涨的,我认为在以量的需求为主的中国市场上,房价上涨是一个趋势,只有到以二手房交易为主的市场,相对量供应足够的情况下,像欧美市场才有可能房价涨跌明显的分化,现在不会。

凤凰财经:您觉得从量变到二手房交易,中国还需要多少年的时间?

孟晓苏:20年。当年我们论断已经被证明了,所以在谈房价的时候,应该想起邓小平说的话,实践是检验真理的标准。我们城镇化率还要从55%一直到升70%左右,还有一定空间,直到75%左右的城镇化率相对缓和的阶段,需求才会稳定。

凤凰财经:房地产长效机制五大手段,您认为目前哪个配套的措施亟待建立,或者是核心?

孟晓苏:都需要。特别土地供应问题,土地供应是造成了前段时间主要城市大幅上涨的主要因素,供给侧改革要考虑土地改革。最近若干大城市允许农民土地建设用房发展租赁市场,这就是供给侧改革。北京上海不是没有土地,城市建成区远远达不到需要的规模,但有些还是以保留耕地为名限制城市发展,这些大城市如果继续保留耕地的话,得有多大的成本支出耕地,北京缺水要靠南水北调,是不是要用南水北调的水漫灌北京农村的庄稼?如果这些城市继续种粮种菜就会侵犯陕西、辽宁、河北、山东等城市农民的利益。北京上海等大城市不应当用这样的措施限制城市开发。

目前房地产调控政策人为地将周期缩小了

凤凰财经:您认为,今年中央经济工作会议会如何定调楼市?

孟晓苏:这个很难判断,我们从来不猜测,因为现在中央已经明确了三去一降一补,十九大以后又设定了很多新的目标,房地产去库存任务还需要进一步完成,同时中国的经济还需要持续发展,这些都需要房地产继续推动供给侧改革。

凤凰财经:那么,未来调控力度会持续吗,会怎么影响房地产发展?

孟晓苏:对于当前的调控政策,这些年企业没感觉,老百姓也没感觉,为什么呢?因为正常的经济周期,其实不是人的力量能够改变的,只不过是把房地产的周期人为地缩小了,原来七八年一个周期压缩成三年一个小周期,涨一年,稳两年,再涨一年,再稳两年,从2006年起已经四个周期了,我把它比喻为“跳三步舞的蹦嚓嚓”,这个蹦就是涨一年,嚓嚓就是稳两年。大家去年都卖得很好,也不着急,老百姓也不着急。可见这种短期调控不需要持续,需要的是建立长效机制。



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